전월세 안심신탁은 세입자가 낸 보증금을 집주인이 아니라 주택도시보증공사(HUG)가 맡아 운용하고, 집주인에게는 그 수익을 매달 월세처럼 주는 제도예요. 2026년 11월 4일부터 첫 임대인 모집이 시작됐어요.
세입자는 “보증금을 떼이면 어쩌지”, 집주인은 “월세가 밀리면 어쩌지”가 늘 걱정이잖아요.
이 제도는 그 두 걱정을 HUG가 가운데서 함께 맡는 구조예요. 집주인이 받는 약정 수익률은 세전 연 4.35%로 정해져 있어요(국토교통부·HUG, 2026년 11월 발표).
누가 신청할 수 있는지, 실제로 얼마를 받는지, 세입자에게는 무엇이 좋은지 순서대로 볼게요.
1. 전월세 안심신탁, 어떻게 돌아가는 제도일까
핵심은 월세로 내놓던 집을 전세처럼 공급하는 거예요. 세 사람이 하나의 계약을 맺어요.
- 세입자: 전세보증금에 해당하는 돈을 HUG 전용 계좌에 맡겨요(계약금 10%, 입주 때 나머지 90%).
- HUG: 이 예치금을 운용해서 집주인에게 매달 월세 형태로 수익을 지급해요.
- 집주인: 보증금을 직접 받지 않는 대신, 월세가 밀릴 걱정 없이 약정 수익을 받아요.
계약이 끝나면 HUG가 세입자에게 예치금을 돌려줘요. 주택임대차보호법도 그대로 적용돼서 계약갱신요구권, 임대료 5% 증액 제한, 대항력이 보장돼요.
그럼 아무 집이나 신청할 수 있을까요? 조건을 볼게요.
2. 전월세 안심신탁 임대인 신청 조건은 무엇일까
| 항목 | 조건 |
|---|---|
| 임대인 자격 | 소득·자산 제한 없음 |
| 주택 유형 | 제한 없음 (아파트·빌라 등) |
| 주택 가격 | 20억 원 이하 |
| 선순위 부채 | 주택가격의 80% 이하 |
| 예치금(보증금) | 적정 전세 시세 이내 |
| 지금 세입자가 있는 집 | 기존 계약이 끝나고 보증금 반환을 마친 뒤 참여 |
눈여겨볼 건 예치금이 ‘적정 전세 시세 이내’로 묶인다는 점이에요. 시세보다 높게 보증금을 받는 이른바 깡통전세 구조는 처음부터 들어올 수 없어요.
그런데 집주인 입장에서 제일 궁금한 건 결국 “그래서 한 달에 얼마 받느냐”일 거예요.
3. 전월세 안심신탁 수익률, 실제로 얼마를 받을까
약정 수익률은 세전 연 4.35%이고, 매달 나눠서 받아요. 예치금 규모별로 계산하면 이 정도예요.
| 예치금 (전세 시세) | 연 수익 (세전) | 월 수익 (세전) |
|---|---|---|
| 2억 원 | 870만 원 | 72만 5,000원 |
| 3억 원 | 1,305만 원 | 108만 7,500원 |
| 5억 원 | 2,175만 원 | 181만 2,500원 |
여기에 세금 혜택도 예정돼 있어요. 이 수익(임대소득)에 대한 소득세·법인세를 50% 감면하는 방안인데, 법 개정이 필요해요. 정부는 2027년 발생분을 신고하는 2028년 5월 전까지 개정을 마칠 계획이라고 밝혔어요.
그 밖에 이런 지원도 있어요.
- 전세보증금반환보증 같은 보증보험에 따로 가입하지 않아도 돼요.
- 안심신탁 계약이 끝난 뒤 공실이 생기면, 계속 참여하는 조건으로 최대 2개월치 수익을 지급해요(중도 해지 시 제외).
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4. 신청 방법과 입주 일정은 어떻게 될까
임대인 모집은 2026년 11월 4일부터 상시로 받아요. 신청은 두 가지 경로가 있어요.
- 온라인: HUG 안심전세포털
- 방문: 전국 HUG 지사
진행 순서는 신청 접수 → 대상 주택 검증 → 3자 계약 → 예치금 납부이고, 입주는 2027년 1월부터 순차적으로 이뤄질 예정이에요.
계약은 원칙적으로 공인중개사를 통해 맺어요. 원하면 HUG 홈페이지에 임대 물건을 올려서 세입자를 찾을 수도 있어요.✓안심전세포털에서 전월세 안심신탁 임대인 신청하기공식 사이트 · khug.or.kr · 새 창으로 열려요안심전세포털 열기 →
문의는 HUG 안심신탁기획실(051-998-6821) 또는 국토교통부 주택기금과(044-201-3347)로 할 수 있어요.
그럼 세입자 쪽에서는 이 집을 고를 이유가 있을까요?
5. 세입자 입장에서 안심신탁은 무엇이 다를까
가장 큰 차이는 보증금이 집주인 통장으로 가지 않는다는 점이에요. HUG 전용 계좌에 들어가고, 계약이 끝나면 HUG가 돌려줘요.
- HUG·HF 보증부 전용 전세대출을 쓸 수 있고, 요건이 맞으면 버팀목 대출도 가능해요.
- 보증금 일부에 월세를 더한 보증부 월세형도 고를 수 있어요. 이때는 월세까지 전세로 환산해 시세 이내인지 검증해요.
- ✔ 예치금은 계약금 10%, 입주 때 90%를 HUG 전용 계좌로
- ✔ 계약갱신요구권·5% 증액 제한·대항력 그대로 적용
- ✔ 입주는 2027년 1월부터 순차 진행
예를 들어 퇴거할 때 벽지 훼손 같은 원상복구 문제로 다툼이 생기면, 그 부분이 정리될 때까지 일부 금액이 늦게 돌아올 수 있다는 뜻이에요.
6. 자주 묻는 질문
Q1. 지금 월세 세입자가 사는 집도 신청할 수 있나요?
지금 계약이 끝나고 보증금을 돌려준 뒤에 참여할 수 있어요. 만기가 다가오는 집이라면 미리 조건을 확인해두고, 다음 계약부터 안심신탁으로 바꾸는 흐름이 돼요.
Q2. 임대사업자가 아니어도 되나요?
임대인 소득·자산 제한이 없고, 주택가격 20억 원 이하·선순위 부채 80% 이하 같은 주택 조건만 맞으면 돼요. 다만 계약은 원칙적으로 공인중개사를 거치고, 법인임대사업자와 LH 같은 공공주택사업자만 예외예요.
Q3. 세금 50% 감면은 지금 바로 받을 수 있나요?
아직은 아니에요. 감면에는 법 개정이 필요하고, 정부 계획은 2028년 5월 신고 전까지 마치는 거예요. 국회 논의에 따라 내용이 달라질 수 있어서, 신청 전에 세금 혜택은 ‘예정’으로 보고 계산하는 게 안전해요.
마무리
전월세 안심신탁은 보증금을 HUG가 맡고, 집주인에게 세전 연 4.35%를 매달 지급하는 제도예요. 20억 원 이하 주택이면 누구나 신청할 수 있고, 입주는 2027년 1월부터예요.
집주인이라면 예치금 규모로 월 수익을 계산해보고, 세입자라면 보증금이 어디로 가는지와 반환 조건을 먼저 확인해보세요. 투자·임대 결정은 본인 상황에 맞춰 판단하시고, 세부 조건은 안심전세포털에서 한 번 더 확인하는 게 좋아요.
