1. 주택임대차보호법 제6조, 어떤 내용일까?
주택임대차보호법 제6조는 우리가 흔히 말하는 “묵시적 갱신”을 다루는 조항이에요.
쉽게 말해, 계약이 끝났다고 바로 짐 싸야 하는 건 아니라는 거죠.
계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인이나 임차인 중 누구도 이의를 제기하지 않으면, 기존 계약과 동일한 조건으로 자동으로 2년 연장되는 겁니다. 이게 바로 묵시적 갱신이에요.
그리고 중요한 내용 하나 더!
제6조 제2항에서는 “임차인이 2회 이상 차임(월세)을 연체했을 경우”에는 묵시적 갱신 보호를 받을 수 없다고 명시돼 있어요.
2. 임대료 인상 5% 제한, 진짜 가능한가요?
많은 분들이 묻는 질문 중 하나가 바로 이거예요.
계약갱신청구권을 행사했을 경우, 임대인은 기존 보증금이나 차임에서 5% 이내에서만 증액을 요구할 수 있어요. 이건 주택임대차보호법 제7조에 근거한 내용이에요.
그리고 한 번 증액한 뒤에는 1년 이내에는 다시 올릴 수 없어요.
3. 우선변제권은 언제 생기는 걸까?
보증금을 안전하게 돌려받을 수 있을까? 이건 임차인 입장에서 가장 걱정되는 부분이죠.
우선변제권을 가지기 위해서는 세 가지 조건이 필수예요:
- 주민등록 전입신고 완료
- 해당 주택 실거주 (점유)
- 임대차계약서에 확정일자 받기
이 세 가지를 갖췄다면, 보증금을 돌려받을 때 후순위 채권자보다 먼저 배당받을 수 있어요. 또한, 해당 보증금이 일정 금액 이하면 최우선변제권도 받을 수 있답니다.
이 기준은 지역마다 다르기 때문에 꼭 최신 시행령 확인 필요합니다.
4. 임대차 연장 사례 (지인 경험)
제 지인도 이사 나가기 전에 계약 만료일을 깜빡한 적이 있어요. 집주인도 별 말이 없었고, 제 친구도 한 달 전에 통보했는데…
알고 보니 이미 6개월~2개월 전 통보 기간을 넘긴 상황이었죠.
결국 자동으로 2년 연장됐고, 이사 일정 다 밀렸던 기억이 있습니다.
이후부터는 핸드폰 캘린더에 계약 만료일을 6개월 전부터 알림 설정해두고 있다고해요.
또, 요즘은 보증금 반환 소송이나 임차권등기명령 제도도 잘 활용하면 권리 보호가 잘 됩니다. 주택임대차보호법은 결국 정보를 먼저 아는 사람이 유리한 법이니까요!
5. 주택임대차보호법 제6조 FAQ
Q1. 계약 만료 후 집주인이 아무 말 없으면 자동 연장인가요?
네. 6개월 전~2개월 전까지 연장 거절 통보가 없으면 자동 갱신입니다.
Q2. 묵시적 갱신된 계약은 무조건 2년인가요?
네, 임차인은 2년간 계약을 주장할 수 있어요. 단, 이사 통보하면 3개월 뒤 계약 해지는 가능합니다.
Q3. 계약갱신청구권으로 월세 10% 이상 올릴 수 있나요?
아니요. 5% 이내에서만 증액 가능하고, 1년 이내 재증액은 불가능합니다.
Q4. 우선변제권과 최우선변제권은 뭐가 다른가요?
우선변제권은 순위에 따라 먼저 배당받는 것이고, 최우선변제권은 일정 금액까지 우선 보장해주는 제도입니다.
- 계약 종료일은 반드시 6개월 전부터 체크하기
- 전입신고, 점유, 확정일자는 우선변제권 필수 3요소
- 5% 증액 제한은 계약갱신청구권을 썼을 때만 적용
- 분쟁 가능성 있으니 계약서에 특약사항 반드시 명시해두기